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Douarnenez : parole d'expert
Jocelyne Poitevin, négociatrice à l'étude notariale de Me Malefant.
Quelle est l'évolution du marché immobilier à Douarnenez ?
En 2006 et 2007, le marché était dynamique. Il y avait une forte demande de biens et presque pas assez d'offres, surtout en maisons. À l'époque, les biens rentraient et sortaient très rapidement. En 2008, le marché a commencé à se calmer. 2009 a été très calme, avec juste un petit regain d'activité au printemps. Cette année, visites et transactions ont baissé de 30 %. Le fait de parler de la crise à longueur de journée a, sans doute, fait peur aux gens.
Il faut dire, aussi, que les prix avaient plutôt flambé ces dernières années.
Pendant la période de l'embellie, les biens ont connu une hausse de prix qui ne correspondait pas à leur valeur. Pour certaines ventes, le prix du bien était en tel décalage avec sa valeur réelle que l'on était un peu désorienté, ensuite, pour les estimations.
Pour vous, on ne peut donc pas parler d'un effondrement du marché ?
Non. Le marché ne s'effondre pas au niveau des prix, il s'assainit au niveau des valeurs. On est beaucoup plus proche, actuellement, de la valeur patrimoniale. On peut dire que les biens sont, aujourd'hui, à leur juste prix.
C'est donc le moment d'acheter ?
Si l'on a un travail et les moyens d'assumer un crédit, alors oui, il faut y aller. Les prix sont redevenus beaucoup plus sages qu'ils n'étaient il y a encore trois ou quatre ans et les taux bancaires sont intéressants. Il existe, en plus, des formules pour les primo-accédants, pour financer l'achat et les travaux. Et compte tenu d'un nombre d'offres plus important, les acquéreurs sont clairement en position de force pour négocier. La négociation, phénomène qu'on ne rencontrait pas auparavant, est aujourd'hui systématique.
A Douarnenez, deux ans de recherches avant d'acheter
Julie, mariée avec deux enfants, vient d'acheter un appartement en centre-ville. Elle raconte son parcours.
« On a commencé nos recherches il y a deux ans. On cherchait à acheter sur Douarnenez et plutôt dans le centre-ville. »
« On était en location et donc pas spécialement pressés. Tout ce qu'on trouvait à l'époque était vraiment super cher. On a visité essentiellement des maisons, mais, même les « premiers prix », soi-disant pour les primo-accédants, étaient chers, d'autant qu'il y avait forcément des travaux. À l'époque, en plus, les taux étaient élevés.
« On aurait pu abandonner nos recherches, mais l'agence ne nous a pas lâchés. Elle nous a fait visiter des choses hors budget, pour qu'on se fasse une idée du marché. Les vendeurs déliraient sur les prix, alors on a abandonné l'idée d'une maison : ça bloquait au niveau du budget. J'ai visité quelques appartements et, quand ça valait le coup, je demandais à mon mari de venir voir.
« On a eu un vrai coup de cœur pour cet appartement. Il était hors budget, mais surestimé. On a fait une proposition qui a été acceptée : 116 000 €, acte en main. Entre-temps, évidemment, on avait vu les banques. On savait qu'elles prêtaient et on a profité de la baisse des taux. En octobre 2007, quand on s'est renseigné, ils étaient à 5,7 %.
« En septembre dernier, quand on a acheté, on a obtenu un taux de 4 %. Cela représente 200 € de moins sur les mensualités. Aujourd'hui, on a un endettement très raisonnable pour un appartement d'un peu plus de 90 m2, en centre-ville, dans l'ancien, avec beaucoup de charme.
« C'est la même surface qu'une maison à Ploaré, mais on n'est pas obligé d'avoir une ou deux voitures. Je dirais que l'immobilier reste cher à Douarnenez, mais on est très contents. Ici, il n'y a pas de travaux à faire et cela nous convient.
« On a trouvé une bonne surface, une bonne situation et un bon prix. C'est notre premier achat immobilier, mais on n'aurait pas signé autrement. »
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L'immobilier à Douarnenez
 "Cliquez pour agrandir la photo")
Le marché immobilier à Douarnenez
Il y a beaucoup de biens à vendre et la tendance ne devrait pas s'inverser. Compte tenu que Douarnenez a une population vieillissante, de nouveaux biens sont régulièrement mis sur le marché. L'acquéreur est donc en position de force pour négocier. Attention toutefois, une maison évaluée au juste prix et habitable de suite « part très vite ».
Gare aux mauvaises surprises
À Douarnenez, l'immobilier n'est plus de première jeunesse. Maisons et appartements sont souvent assez vétustes. L'état du bien est donc, ici, un critère déterminant à prendre en compte, que l'on soit acheteur ou vendeur. « On peut acheter dans l'ancien à condition d'évaluer correctement, insiste un agent immobilier. Parce qu'il faudra encore ajouter un investissement pour la mise aux normes. » L'estimation doit donc tenir compte du coût des travaux - qu'ils soient élevés, dans le cadre d'une mise aux normes ou d'un montant plus faible, quand il s'agit simplement de mettre les lieux à son goût. Pour trouver preneur, « les vendeurs doivent consentir à un effort » et oublier les bases encore en vigueur l'an dernier.
Les prix de l'immobilier à Douarnenez
Sensiblement inférieurs à ceux relevés il y a un an, ils ont même encore un peu baissé depuis la fin de l'été. Les vendeurs sont revenus à plus de raison. Et les prix pratiqués à Douarnenez sont, aujourd'hui, à peu près équivalents à ceux de Quimper, « inférieurs à ceux de Quimper sud, mais supérieurs à ceux de Quimper nord », précise un agent immobilier. Aujourd'hui, pour acquérir une maison à Douarnenez, il faut compter entre 130 000 € et 200 000 €. Comme partout, tout dépendra de la situation, des prestations et, bien sûr, de l'état du bien. La maison douarneniste basique, c'est la maison « Castors », de Ploaré, avec quatre chambres pour 130 000 €. Côté terrain, le prix en lotissement reste « élevé » (de l'ordre de 80 € à 85 € du mètre carré) et les terrains en individuel sont rares.
Les quartiers de Douarnenez
Certains quartiers de la ville sont plus prisés que d'autres. Tréboul, la station balnéaire de Douarnenez, reste le quartier chic. « Le must, c'est Saint-Michel et Saint-Jean », estime un professionnel du centre-ville. Des propos un peu modérés par Olivier Youinou, seul agent immobilier installé à Tréboul : « La cote est arbitraire. On tend plutôt vers une homogénéisation des tarifs. » De fait, pour un même budget moyen, on peut trouver à se loger dans n'importe quel quartier de la ville. Pouldavid reste, de loin, le secteur le moins cher de Douarnenez, mais les offres y sont rares et les services, très limités.
Où acheter à Douarnenez ?
Tout dépend, évidemment, de ce que l'on recherche. « Les quartiers sont plus ou moins bien pourvus en matière d'équipements. »
Ploaré. La ville nouvelle, avec ses lotissements, séduit toujours les jeunes couples, pour sa proximité avec les écoles et tous les services offerts. « On peut tout faire à pied, observe un vendeur de biens. Il n'y a même pas besoin de traverser le pont. » À l'heure où les déplacements pèsent lourd dans les budgets, l'argument a du poids.
Le centre. Pour des raisons assez similaires, le centre-ville séduit, notamment les retraités qui se déplacent à pied et qui apprécient les terrains pas trop grands, ne nécessitant guère d'entretien.
Tréboul. C'est le quartier à privilégier si l'on recherche une résidence secondaire. Belles plages et zone commerciale à proximité. Pour le reste, en revanche, il faudra franchir le pont.
Le pour, le contre
Qu'est-ce qui peut inciter les gens à s'installer à Douarnenez ? Sa baie, exceptionnelle, « superbe terrain de jeu pour les amateurs d'activités nautiques ». Son « rayonnement culturel, réel ou supposé ». « La densité de son tissu associatif ». Et des prix plus bas que ceux observés dans les autres communes du littoral.
Qu'est-ce qui peut rebuter ? Une image qui reste (un peu) négative. « L'attractivité de Douarnenez n'est plus ce qu'elle a été, estime un professionnel. Un cadre quimpérois se tournera plus volontiers vers Pont-l'Abbé ou le Pays fouesnantais que vers Douarnenez. »
Si la baie est, effectivement, magnifique, elle a, aussi, comme inconvénient d'être « orientée au Nord ».
Enfin, Douarnenez n'est pas inscrite dans le dispositif de défiscalisation Selliez, qui pourrait inciter d'éventuels investisseurs à s'y intéresser. De même, les primo-accédants ne peuvent pas bénéficier, à Douarnenez, du Pass foncier, qui leur permettrait de bénéficier d'une TVA à 5,5 % sur l'achat d'un terrain et la construction d'une maison.
Quelques conseils
Quand on cherche à acheter, il ne faut pas se précipiter. À moins de tomber, d'emblée, sur l'affaire du siècle (ce qui est quand même rare !), il est essentiel de visiter plusieurs biens. C'est le seul moyen de se faire une idée réelle du marché. Il est aussi recommandé de se mettre en cheville avec plusieurs agences. Et de poser des questions ! « Si un bien est en vente depuis longtemps et qu'il ne présente pas de défaut technique majeur, c'est forcément qu'il est trop cher, relève un professionnel. Mais il est très dur pour un vendeur de s'apercevoir qu'il s'est trompé ou qu'il a été trompé... » En clair, certains biens restent surestimés.
Les transactions à Douarnenez
C'est en dessous de 200 000 € que s'effectue l'essentiel des transactions. « Entre 200 000 et 300 000 €, le marché s'est effondré », note un conseiller financier, spécialiste de l'immobilier. En revanche, au-delà de 400 000 €, on continue de trouver des acheteurs. « Sur des produits haut de gamme, on a encore des clients. Un bien d'exception reste un bien d'exception », confirment les agents immobiliers. Et c'est, toujours, la vue mer qui fait le prix d'un bien exceptionnel...
Source : Nicolas Emeriau, Ouest-France
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